Проекты класса deluxe: тренды и проекты через 5 лет

Продукт

Наша целевая аудитория достаточно требовательна и взыскательна. Поэтому, чтобы оставаться успешными, девелоперы должны постоянно исследовать рынок и четко адаптировать продукт под его требования.

Рынок недвижимости класса deluxe отличается глубокой и вдумчивой проработкой каждой стадии проекта: от архитектурных решений по фасадам и создания инфраструктуры до определения расстояния между декоративными молдингами на стенах или кремонами на окнах.

Учитывая то, с какой скоростью и какие объемы постоянно выходят на рынок, я не удивлюсь, если пока мы с вами тут полемизируем, на ГЗК утвердят очередной проект класса deluxe. Но на самом деле в настоящее время грань между deluxe и премиум классами для клиента стала едва уловимой. Главным индикатором в этом вопросе всегда являлась цена, но при сегодняшней турбулентности рынка премиум проекты легко апгрейдятся до класса deluxe, если говорить только про финансовую составляющую.

Думаю, эта тема требует отдельного длительного обсуждения, может быть даже дискуссионной панели, поэтому не будем долго останавливаться на ней. Давайте просто обозначим пару очевидных критериев проекта класса deluxe.

Одним из них является любимая всеми локация. Это понятно: через 5 лет дефицит земельных участков под deluxe станет еще более явным. И тут есть 2 варианта решения: либо развитие компетенций в редевелопменте, либо расширение локальных границ рынка. С одной стороны, понятно, что пандемия подтолкнула нас к возможной децентрализации мегаполисов. Хотя первым толчком, еще до пандемии, был другой, тоже уникальный вирус – Сергей Полонский. Но он создал город в городе, и, по моему мнению, это пока не имеет отношения к нашей теме даже при сопоставимой стоимости лотов. Сегодня по-прежнему вся лучшая инфраструктура сосредоточена в центре, поэтому любая недвижимость deluxe, расположенная не в центральном районе, может претендовать на этот класс только при условии компенсации не очень удачной локации хорошо развитой приватной инфраструктурой и дополнительными особенностями проекта, которые невозможно реализовать в ЦАО. Самое банальное – прилегающая зеленая территория с огороженной приватной зоной для жителей.

Мы пока выбрали первый путь – редевелопмент, поскольку не верим в попытки доказать, что элитная недвижимость может располагаться и за 3-м транспортным кольцом. Но еще раз повторю, что есть определенные сценарии, при которых это может стать реальным.

Второй существенный фактор – это камерность. И это не реклама нашего ЖК. Мы все знаем, что данная характеристика отражает в первую очередь количество лотов в здании и на этаже, а также приватность жителей. Условно говоря, дома, в которых располагается больше 50-60 квартир, уже не выглядят камерными. При этом мы понимаем, что в центре довольно высокая плотность застройки, поэтому соседние здания могут располагаться достаточно близко.

Будем считать эти критерии фундаментальными для класса deluxe.

А теперь немного о деталях.

Само собой, на нашем рынке современные функциональные планировки должны быть не просто рекламным USP, а реально существовать в каждом проекте. Как пример можно привести уже сложившийся и беспроигрышный тренд на единое пространство, объединяющее кухню и гостиную – основные «центры притяжения» в квартире.

Еще один тренд, который наметился среди, например, наших покупателей (а у нас, поверьте, собралась уже немаленькая выборка для объекта нашего класса), – это просторная мастер-спальня, а точнее пространство в спальне для большой гардеробной с так называемым «подиумом». Там, где это возможно, мы заранее перепроектируем планировочное решение, предугадывая пожелания клиентов.

Очевидный тренд – это наличие высококачественной отделки, когда владельцу не нужно осуществлять перепланировку, подбирать отделочные материалы или оборудование. Ему остается только расставить мебель и элементы декора. Это дает возможность резидентам сразу заселяться в комфортные условия, а также избавляет от неудобств, связанных с ремонтом у соседей.

Следующий тренд – это отделка по заранее согласованному индивидуальному проекту. Для всех, кто сталкивается с отделочными работами, сложность внедрения данного бизнес-процесса очевидна. Однако он станет бесспорным преимуществом перед типовыми предложениями.

Благоустройство

Тренд, который мы считаем наиболее вероятным в ближайшем будущем, – это усложнение ландшафтного дизайна. Пандемия наглядно показала, насколько нам тяжело жить в окружении бетона, стекла и железа. Озеленение – это обязательная часть девелоперского проекта. Уже сейчас активно исследуются новые подходы к проектированию, которые позволят резидентам соприкасаться с природой даже в центре мегаполиса. Мы прогнозируем появление большого количества проектов с новыми форматами озеленения.

Наша команда активно исследует необычные варианты благоустройства, которые возможно реализовать в центре Москвы. Учитывая высокую плотность застройки, мы предлагаем новые решения для жителей: сады на крышах, подиумы с озеленением, закрытые зимние сады, хрустальные оранжереи и вертикальный лес. Последний, кстати, уже запланирован в проекте «Большая Дмитровка IX».

В нашем случае вертикальный лес будет располагаться в приватном сквере во дворе особняка «Порода». Стена напротив особняка будет покрыта деревьями и кустарниками. Технически на стене будут смонтированы кадки, в которые планируется высадить растения, прямо напротив окон апартаментов. Мы несколько месяцев адаптируем концепцию вертикального леса для российского климата и нашли наиболее удачное сочетание эстетики и выживаемости культур.

Еще один важный тренд – это сервис. Качество работы управляющих компаний, учитывая, что здесь собрались приличные люди, мне обсуждать неловко. Главной метрикой остается количество элитных проектов под управлением конкретной УК. При этом тренд заключается именно в расширении компетенций УК с обязательным пониманием потребностей владельцев такой недвижимости. Дело в том, что резидент не будет ощущать комфорт класса deluxe, если ему не предоставляют необходимые услуги прачечной, консьерж-сервиса, детского клуба и прочие, даже если у проекта есть масса других достоинств. Поэтому в идеале девелоперы должны идти по пути создания своей управляющей компании, чтобы контролировать качество предлагаемых услуг.

Строительство

Важнее разработки интересного продукта является только воплощение его в жизнь. Неправдоподобные художественные рендеры помогают в продажах на этапе заливки монолита, но сильно усложняют жизнь девелопера после ввода объекта в эксплуатацию. И если заливать бетон участники рынка научились, то с реализацией проектов возникают проблемы.

А в будущем ситуация станет еще сложнее: мы столкнемся с большим количеством объектов культурного и исторического значения, которые располагаются в центре и соседствуют с плотно прилегающими к ним зданиями. На этих участках невозможен последовательный метод строительства, при котором поэтапно осуществляются разработка котлована, возведение подземной части, далее надземной части, монтаж инженерного оборудования и отделочные работы. На большинстве подобных объектов единственными возможными технологиями строительства являются Up&Down и Top&Down, при которых производится поярусное разрытие котлована с параллельным возведением надземной части. Данные методы способны сократить сроки, снизить себестоимость строительства и минимизировать деформацию соседних зданий. Через 5 лет я прогнозирую еще более массовое их распространение.